世邦魏理仕：消費升級、擴大開放政策等將為中國商業地產市場帶來新機遇
全球知名的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕16日在上海發布的《2019年中國房地產市場展望報告》稱，科技發展、消費升級、區域經濟和擴大開放政策將為中國的商業地產市場帶來新機遇。
世邦魏理仕預計，2019年中國主要城市寫字樓需求增長將稍有放緩，核心區域韌性顯現，零售物業在消費企穩的背景下供需持續旺盛，線上線下的融合進一步深化，商場跨界的功能將升級。
2018年中國的寫字樓需求呈現前高后低的趨勢。TMT和共享辦公繼續擴張，但受到下半年經濟增長減速和互聯網金融行業動蕩的影響，全年新增需求為537萬平方米，同比下跌12%。
展望2019年，經濟增長和貿易環境不確定性并未排除。世邦魏理仕預計，全國17個城市的寫字樓新增供應有望突破千萬平方米，而新增需求總量預計同比小幅下降1.3%至約530萬平方米。在需求下滑與持續充沛的新增供應疊加作用下，國內主要城市平均空置率預計在年末將突破20%，二線城市平均空置率料將接近30%。
雖然市場承壓，行業積極的一面也正在孕育。人工智能、云計算和物聯網等子行業繼續高速發展，并通過與金融、制造、零售、醫療、教育和交通等各個經濟領域的融合創造出新的商業機會。共享辦公作為企業業務單元的解決方案，有望繼續被大中型企業納入長期房地產策略。另一方面，隨著中國對外開放的力度進一步加強，新增外商投資及外資金融機構的入駐將為寫字樓需求帶來新的增長點。
2018年，中美貿易摩擦令外部不確定性因素明顯上升。在此背景下，中國國內消費對整體中國經濟的拉動作用進一步提升。展望2019年，借助內需彈性來穩定經濟和削減外部沖擊仍是主基調，政府陸續出臺的個稅改革措施將進一步提振消費市場，世邦魏理仕預計國內消費將保持9%左右的增速。
在繼續演進的消費升級進程中，消費者在日趨成熟并持續訴之更多新的需求。在銷售渠道上，線上和線下已進入實質性的融合期，純線上紅利觸頂，電商全面進駐線下。全渠道戰略催生餐飲新型門店需求，比如“堂食+外賣”門店、不設置廚房的“共享餐廳”和智能門店等。在空間運營上，商場不再僅僅是購物的場所，還可以更多地承擔娛樂、文化、甚至商務辦公等功能；在消費手段上，消費者，連同品牌和商場都會參與到同一場零售新科技革新的浪潮中。
世邦魏理仕預計，2019年全國17個主要城市預計將迎來約760萬平方米的新增零售面積，略高于2018年，但考慮到商場延期開業的現象時有發生，實際開業面積預估將與2018年持平。從新增供應的品質來看，近60%的面積由有經驗的開發商運營，略優于2018年(57%)。而2018年新項目平均開業率達85.6%，在租賃需求更多元化的前提下，2019年新項目開業率預計將持平或略優于2018年。然而，優質新項目的吸附力對商圈內的老舊物業持續施壓。
世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示：“2019年，改革開放將沿著產業升級、區域一體化、制度創新、行業開放等多個方向進一步深化：粵港澳大灣區規劃出臺、科創板設立、醫療和教育領域擴大開放等大事件都將為面臨內外挑戰的中國經濟帶來新的活力。制造業增長和投資的亮點仍將是代表供給側改革和產業轉型升級方向的高科技制造業和戰略性新興產業，而消費增速下滑趨緩并有望企穩，繼續擔綱經濟增長的主引擎。”
