萬科16.51億變賣上海虹橋寫字樓！真相原來如此
前腳剛和國際投資巨頭凱雷簽署商業地產合作協議，近日，萬科又把上海虹橋的辦公樓項目以16.51億元的價格賣給了投資機構，再次踐行了其“輕資產、重運營”的發展戰略。
萬科A(9.43, -0.03, -0.32%)(000002.SH)9月5日發布公告稱，公司以16.51億元的價格將全資子公司上海萬獅置業90%的股權，賣給了一家名為RECOSIA CHINA PTE LTD的公司。
萬獅置業的主要資產是一個名為“虹橋萬科中心”的項目，位于上海虹橋商務區核心區一期03號地塊，計劃開發成總建筑面積約11萬平方米的國際A級寫字樓。
“董事會認為，該交易為公司提供了一個優化資產配置、加速資金回籠，并進一步參與上海物業開發的機會。”萬科在公告中如是解釋。
不過，據業內人士分析，萬科此次出售上海商辦項目，與這一區域海量的供應有極大關系。上海虹橋歷來被認為是極具潛力的區域，這一區域先后有龍湖、富力、正榮、協信、萬通等房企投資拿地。2011年11月中旬，萬科以14.8億元的價格競得滬虹橋項目。
“萬科原本也沒打算持有虹橋項目，加上去化壓力大，不如賣掉。”上海一家代理公司市場部人士告訴記者，上海虹橋商辦市場正面臨著壓力。
據同策房產統計，截至去年12月，虹橋商務區核心區已經合計出讓了28幅土地。11萬平方米的萬科虹橋中心，只能算是小項目。據公開資料，龍湖虹橋天街共有7棟寫字樓，開發面積高達160萬平方米。
按照虹橋商務區土地規劃，555萬平方米中約有56.3%的土地用于辦公用途。這意味著虹橋板塊內將有超過310萬平方米的辦公樓供應。據戴德梁行的數據，今明兩年這一區域將有高達260多萬平方米的寫字樓供應。
“很明顯，萬科是想提早出貨回籠現金，以避免未來激烈的競爭。”戴德梁行一位**表示。
除了避免市場層面的潛在風險，萬科賣上海商辦項目，也與其商業地產的戰略有關。分析人士向記者表示，萬科未來可能會出讓更多的商業項目。
記者了解到，實際上，RECOSIA CHINA PTE LTD并非上海萬科虹橋中心真正的買家，真正的買家是新加坡**投資的GIC(Government of Singapore Investment Corp簡稱GIC)。
“毛大慶進入萬科**后，一直想把新加坡凱德置地的模式復制過來。而萬科所開發的商業項目，GIC作為萬科重要的合作伙伴，收購萬科商業項目的幾率相當大。”一家國際代理公司高管指出。
對于出售商業項目股權，萬科內部相關人士回應，相關交易符合本公司“輕資產、重運營”的發展戰略。
“萬科雖然進入了商業地產，但商業地產卻并非萬科的重點。萬科并沒有大量持有商業地產的計劃，而是通過開發后銷售，來獲取比住宅略高的溢價空間。”克而瑞研究部副總經理林波表示。
萬科在8月18日的半年度業績公告中披露，上半年投資收益之所以同比激增了238%，正是得益于轉讓商業地產股權等因素，公司預計這一趨勢未來將持續下去。
值得注意的是，就在轉讓上海虹橋項目的前一周，8月29日萬科剛剛與國際投行凱雷宣布了兩家在商業地產的合作計劃。
據了解，萬科將與凱雷成立一家資產平臺公司，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。根據雙方合作的計劃，該資產平臺公司將以股權收購或資產的方式收購萬科的9個商業物業。
“資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出機制。”萬科有關負責人表示，從遠景目標來看，公司將尋求降低對地產項目的持股比例，剝離部分資產，集中精力做商業地產的運營管理。
“在商業項目上不追求成為絕對大股東，而是與實力投資機構合作。萬科做商業的開發和運營商，但不投入過多資金；只占少部分股份。而投資方占主導，為大股東。萬科這樣做，可以減輕因商業地產投資周期長、沉淀資金多，而給自己帶來太大的壓力。”林波表示。
