虹橋商務區寫字樓選址10個方法
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上海是中國長江三角洲經濟圈的核心，作為中國經濟，金融，科技，航運，貿易中心的上海一直是萬眾矚目，虹橋商務區是上海目前
最具發展潛力的區塊之一，范圍包括了，青浦徐涇，嘉定江橋，閔行華漕，長寧虹橋樞紐等區域，將打造上海“東有陸家嘴，西
有大虹橋”的重要的發展格局，最近虹橋商務區即將被國務院，上海規劃成上海虹橋新區的呼聲日漸高漲，作為地位如此重要的虹橋
商務區，企業該如何落戶虹橋商務區呢？企業租賃虹橋商務區寫字樓需要注意哪些呢？
1、自身定位
? 首先要認清自己企業的行業性質，該行業落戶虹橋商務區后會有哪些政策益處，便利的虹橋樞紐能否對我們企業業務活動，員工
上下班提供更多幫助，根據行業性質判斷是考慮租賃寫字樓，創意園區或者是眾創空間。
2、樓盤品質
? ??虹橋商務區內的寫字樓根據品質的不同，交通方便與否，價格區間在3.0-8.0元/㎡/天不等，6.5-8.0元之間的寫字樓是最高品質，
距離虹橋樞紐最近，商業配套更完善，也是500強企業云集的場所，在這里辦公絕對是商務交流合作，企業形象的首選；4.0-6.5元之間
的樓盤是中小型公司的聚集地，企業之間的交流合作相對更開放；4.0元以下的樓盤一般是創業初期的企業居多，亦或者一些投資型產
權企業自身辦公之用。
3、辦公室的面積或辦公人數
根據企業的辦公人數測算下自己所需要的面積，注意這里面積是指建筑面積，并非是我們實際量下來的實用面積，它們的含義是
（建筑面積=實用面積+公攤面積，其比例是實用面積=建筑面積x得房率60-80%左右），該建筑面積就是房產證件上的面積，也就是
我們的簽約面積，而實用面積可以在辦公室裝修時利用得上。
????果企業辦公人數不多，10人以內，而且不想花太多精力和費用租賃傳統辦公室的話，也可以租賃虹橋商務區內的聯合辦公，一般
價格是1000-2500元/人/月不等，分1-10人間獨立辦公。
4、租賃價格和物業費
? ? 虹橋商務區內寫字樓租金價格一般是按照單價來算的，從3.0-8.0元/㎡/天不等，以4元/㎡/天，100平米為例，換算成月租金就是
4x100x365/12=12166.67元。
物業費的單價是按照10-33元/㎡/月不等來計算，如果租賃100平米的辦公室，物業費按照20元/㎡/月計算，一個月的物業管理費是
100x20=2000元。
5、租賃年限
? ? 虹橋商務區內的樓盤一般租賃年限一般是2-5年，以2-3年的租賃期限居多，極少數一些酒店，賓館，教育行業可能在5-10年。
6、租金遞增
? ? 虹橋商務區目前樓盤都在招商的前期，隨著商務區知名度，社會活動，商務活動的增加，租金會有一個增長預期，一般2年以內的
租金不會變化，2年以上的話，租金按照每年8-15%左右遞增。
7、虹橋商務區寫字樓付款方式
? ? 付款方式一般分為押二付二，或者押三一，租金和物業費等同支付，特殊的風險行業可能會要求押6個月房租。一般須在下一個租賃
周期前提前1個月左右支付下一期租金和物業費。
8、裝修免租期
? ? 裝修免租期是業主方提供給承租方企業作為裝修使用的時間，業主方免除該期間的租金，但是企業仍需支付該期間所產生的物業費，
電費，水費，通訊費等費用，裝修免租期根據租賃面積和租賃價格的不同，大致在1-3個月不等。裝修免租期的多少與租金一樣會直接關
乎企業的成本。
9、房屋租金發票及稅金
? ? 租賃虹橋商務區寫字樓一般業主都是會提供房屋租金發票的，發票的稅額是5%，業主方一般會有兩種報價方案，含稅金和不含稅金，
企業談判過程中一定要仔細，不能主觀的認為最終談定的價格就是含稅的價格，導致后面跟業主方不愉快，畢竟5%稅金要差不多兩毛錢了。
10、簽訂租賃合同的注意事項
? ? 在與虹橋商務區寫字樓業主方就租賃條款確定后需要簽訂正式的《商業地產租賃合同》，一般由業主方提供并起草，企業需要提供，
營業執照復印件，稅務登記證復印件，企業法人代表身份證復印件，業主方會提供房地產權證復印件，房地產權權利人的證件給企業，
上述證件材料，企業應該仔細驗證，在后期支付租金時，銀行戶名應該與房地產權權利人，保持一致。如果是租賃私人業主買的辦公室，
應該出具房地產權證復印件和房地產權權利人身份證，如果是代理人，需要產權人出具授權委托書，上面有所有房地產權權利人的簽字確認。
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